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对话张波：北上广深楼市回暖明显，买房人不用过分执着于“最低价入手”

火币pro官网下载 2025年09月30日 15:56 2 Connor

出品 | 搜狐财经

作者 | 王泽红

当传统旺季“金九银十”遇上新政加持，楼市正在发生一些变化。

自8月以来，北京、上海、深圳相继放松限购，北京五环外降低社保年限，上海外环外也是如此，深圳多个区域甚至取消限购。

三大城市购房门槛，各有不同程度的降低，京沪以挖掘“内需”潜力为主，深圳对外地需求放开，如今效果如何？二手房价格是否到底？限购是否还会进一步放开？带着这些疑问，搜狐财经近期连线了58安居客研究院张波，进行了深度分析。

张波指出，北上深这一轮新政后，房屋成交出现明显增长的态势，尤其是9月第三周（15日-21日），三个城市二手房成交量快速上涨，其中北京和深圳创下了近六周以来的成交新高。

但三个城市的二手房仍处在“以价换量”阶段，均呈现下跌趋势；新房市场层面，只有上海出现上涨，但也是由于高端项目（豪宅）火热，进而推动房价上涨。

据他分析，目前成交的房源有两大特点，一方面是核心区域的稀缺资产，以及改善型房子；另一类则是价格较低但户型和品质相对一般的房源。

从购房角度分析，张波认为去年被视为“笋盘”的房源，当下的性价比已经非常高。“一定要在市场的最低点购入最便宜的房源，这样的时机并非每个人都能准确把握。”

58安居客研究院院长 张波

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以下为搜狐财经与张波对话精编

北上深成交量明显增长

豪宅火热推动上海新房价格上涨

问：北上深这一轮限购松绑，北京最早（8月8日），然后是上海（8月25日）、深圳最后（9月11日）。目前来看，成交量是否有明显变化？

张波：根据我们的统计，三个城市出台政策后，上个月成交接近2.9万套，环比增长11%，同比增长约30%，这是一个比较明显的增长趋势。

从效果来看，深圳最为显著，其次是上海，最后是北京。

北京二手房8月份网签量约为1.3万套，同比下降7.2%，但环比增长4.3%，新政产生了一定的效果。九月份前三周，特别是9月15日-21日，成交环比增加20%，单周成交达到3300多套，创下六周以来成交高峰。

与以往一些政策仅能维持当月效果的情况不同，此次不仅在八月份显现出效果，并且在九月份也保持了同样的效果。

新房受供应量影响，北京八月份商品住宅供应量为1778套，较去年同比下降，而成交的住宅为2679套，环比增长了7%。无论是新房还是二手房，从北京的数据看，成交量正在上涨。

上海回暖迹象也十分明显，由于政策相对较晚，数据更多反映在九月份，第三周二手房成交4811套，环比增长了7.5%，并且连续两周保持了这一增长势头；自八月下旬以来，累计成交涨幅已接近13%。

深圳政策实施最晚，实际效果的体现也最为明显。9月15日至21日，二手房成交了1205套，环比增长18.3%，创下了近六周的新高。从这个比例来看，深圳市场的效果在三个城市中最为显著。

问：北上深新房、二手房价格波动情况如何？

张波：根据统计局数据，只有上海的新房价格在8月份上涨，其他所有城市均呈现下跌趋势；二手房无一例外均在下跌，一线城市二手房市场正经历着“以价换量”的过程。

上海是一线城市中唯一新房价格上涨的城市，但上涨背后并非是各个项目涨价，而是由于中高端项目供应量较大，尤其是高端项目（豪宅），在当前有强烈的需求，带动成交量上升，进而推动房价上涨。

再看二手房市场，上海8月份成交量将近17700套、突破了荣枯线，但价格却有所下滑，下滑幅度约为1%，但不要认为上海的下滑幅度快，如果单价较低的“老破小”成交量大增，会带动二手房价格下滑，次新房成交占比反而正在逐步减少。

这背后有两个原因：一是老房子的业主更愿意让利，降价空间会相对大一点。几年前，中环附近的老房子，单价在七八万元，现在很多已跌至四五万元；二是次新房的业主心态较好，他们不愿意降价。

北上深有必要保留限购政策

未来一两年内不会全放开

问：成交的房源有哪些特征？

张波：新房成交活跃的主要是位于核心区域的稀缺资产，这类资产受到高净值人群的特别关注；第二，核心区域中相对改善型的产品，总价大约在800万-1500万之间，吸引了许多二次或三次改善型买家的关注。

二手房市场成交量较大的，则主要是那些价格较低，但户型和品质相对一般的房源，这些房源由于价格较低，仍然受到市场的欢迎。总体来看，政策达到了初期想要的效果。

下一步，我认为对于上海外环以内，包括北京五环以内、深圳核心区域，可以再适度放开，尤其针对二手房。这些区域二手房挂牌量大，且多为陈旧、房龄较长的房源，主要吸引的是非本地长期居住者，如新北京人、新沪漂和新深圳人等。

如果未来政策能够结合核心区域二手房的实际情况进行调整，市场反应可能会更加积极。

问：近期传出深圳核心区也放开限购，虽然已辟谣，但也加重了大众对核心区限购放开的预期。您认为北上深未来会彻底放开限购吗？

张波：四个一线城市北上广深中，深圳和广州的政策最为宽松，上海处于中间水平，北京最为严格。若未来仅剩一个城市需要实施购房限制，那这个城市唯有北京。

对于一线城市，目前来看，保留限购政策是必要的。从短期供需关系来看，一线城市房地产市场目前供大于求；从长期来看，需求将逐渐与供应趋于平衡，甚至可能超过供应量。考虑到一线城市房地产供应量将逐步减少，保留限购政策是必要的。

即便未来市场状况不佳，也不意味着深圳将对所有区域的核心区放松购房限制，我认为这种可能性极小，至少在未来一两年内是这样。一线城市的限购放松，旨在将市场稳定下来，而非通过政策刺激房价和成交量上涨，使市场重现火爆。

我认为不必过于担心未来。短期内，核心区域可能会采取较小的行动。例如，对于非深圳户籍居民，在福田和南山原限购一套，可能放宽至两套，本地家庭从限购两套增至三套，基本上不会看到大规模的行动。

从长远来看，五年之后，全面放开购房限制的可能性是存在的，因为那时市场已实现了自我平衡，不再需要通过限购等措施进行调整。只有当市场达到这样一个状态，限购政策才真正需要退出。目前还未到达这一时机，因此不必过分纠结于这个过程。

可捡漏的房子越来越少

“笋盘”性价比已非常高

问：二手房买卖压价现象频发，甚至网络上还出现了很多砍价攻略，您如何看待这个现象？

张波：中介为什么要干这件事，就是为了成交。

在当前市场环境下，若要实现快速成交，房源的价格必须是最低的。同一个小区内总是价格最低的先成交，目前看来没有例外，然后才是其他房源，这正是中介希望达成的目标。

但这确实带来了一些负面影响，首先会导致市场预期恶化，让人觉得价格还未到底。这是否会形成踩踏效应呢？我认为，在当前的房价水平下，这种踩踏效应正在减弱。

从去年到今年，房价从8万降至5万是存在这种效应的，但一旦降至4万以下，踩踏效应便愈发微弱，因为房价越来越接近其真实或理性的房价时，可被压缩的空间也在不断缩小。

其次，对整个中介行业而言，这也会导致信用体系受到损害。一些职业看房人通过造假来制造恐慌，虽然短期内可能骗得一两单，但这种行为迟早会被市场揭露，会严重损害中介本身的信用和品牌信誉。

第三，可能会导致交易效率下降，业主希望中介在房价下降后能够加快成交速度，但若存在过度压价现象，很多卖家会选择不出售，转而租赁或其他途径，市场短期内会陷入停滞。

虽然现在市场挂牌量在增长，但撤市房源量也在不断上升。在当前的市场环境下，有业主认为卖掉不合适，反而会导致房源成交效率的下降，这会将形成一个边际效应。

问：当下还有捡漏的机会吗？

张波：我认为今年仍然存在捡漏的机会，并非完全消失。然而，与上半年相比，下半年可捡漏的楼盘数量确实越来越少。因此，购房者需要保持理性。目前挂在市场上的楼盘中，大约百分之七八十的房源，去年被视为“笋盘”。如果以去年的价格来衡量，这些房源的性价比已经非常高。

因此，我个人认为对于房价不必过于执着，一定要在市场的最低点购入最便宜的房源，这样的时机并非每个人都能准确把握。

问：你对近期的市场行情有何个人见解？

张波：目前，大家对市场的判断普遍偏于谨慎，很少听到有人预测房价上涨；同时，大多数人认为房价大幅下跌的可能性也不大。我认为，在大环境不发生改变的情况下，大家的这种态度短期内很难改变。

另外，不可能每个人都恰好在房价最低时购入房产，这与股市相同，每个人都希望在谷底买入、在波峰抛出。但实际情况是，当市场真正处于低谷时，它往往处于最寒冷的市场状态，周围的人可能都不买房，之后房价又会上升，这个过程很磨人。

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