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海外度假产品趋势及国内度假产品的机会

火币app官网下载 2022年08月30日 09:36 68 Connor

TUI BLUE大中华区董事总经理姜勃，筹开了国内近五十个奢华高星酒店及度假村，管理过大量的资产，在酒店项目可研、酒店设计、筹建及运营管理方面拥有深厚的管理经验。

文 | 徐璐

之前的奢华高星酒店，随着基金大时代和文旅大爆发的背景，造就了大量的“品牌式，标杆式”项目，作为优质资产配套，用品牌名声去带动基建，实际的项目经营投资回报率却很难算清。

而在国际市场中，奢华度假酒店是作为市场化经济下存在的完整产品。那么，当下在国内，是不是消费端，投资端，管理端，三方都走到了这样市场化的转折口？在中国，奢华度假酒店这个板块能不能投？

为此，在次方点评第三期【领航 | 对话CEO】的直播栏目中，与TUI BLUE酒店及度假村集团大中华区董事总经理姜勃进行了深度交流，以下内容根据直播对话中姜勃自述整理：

消费升级成事实

个性化新需求不断增长

伴随着中国经济的稳健发展，国民生活水平日渐提高，大众对于各领域的服务要求更加多元化。纵观近几年来酒店产业发展动态，对入住品质的追求已经成为大势所趋。市场消费升级，也进一步推动了相关领域的全新业态布局。

例如，在经历了近3年的疫情后，在酒店行业中，最先恢复的是奢华酒店板块，而非是中端、经济型酒店。

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个性化定制而非规模化复制

提升酒店核心竞争力

TUI BLUE酒店集团的母公司TUI集团（国际旅游联盟集团）位列世界500强，是世界排名第一的旅游集团。

在这个契机，TUI BLUE选择进入中国，基于以下几点：

①大环境与政策的支持

中国明确把生态环境保护摆在更加突出的位置，各地的文旅相关部门都在对提高当地的文旅产业发展不断蓄力、发力。

②大众对品质追求的提升

大众逐渐进入到对质量和品质的追求时代。

虽然如今市面上的度假产品不计其数，但大多数其实是具有度假气质的商务酒店品牌，而TUI BLUE的组织架构与这种标准的商务酒店不一样，整个产品规划中，TUI BLUE休闲运动的部分占比40%，运营和支持各占比30%，体验感上更符合人们对度假产品的追求。

整体而言，度假酒店不再是一个“住”的单独业态，将会越来越趋于综合性业态的体验产品，具备良好的自盈利能力，产品设计的复杂度将大为提高，更需要具备多产业、复合型的思维方式。在这方面，TUI BLUE也有其差异化优势：

一、品牌细分的准确性

定位为给酒店客户提供量身定制、全方位休闲服务以及深度体验的度假品牌，产品主要聚焦于度假产品，细分十分精确：

其一，为客人提供个性化定制的度假体验；

其二 ，为喜欢探索世界的人提供完美解决方案；

其三 ，打造愉悦、无忧的亲子时光；

其四，为成年人提供紧密连接的空间和氛围。

二、让“定制化”真正落地

虽然定制化服务的概念由来已久，真正推行过定制化服务的酒店却不多。值得注意的是，TUI BLUE的品牌理念是为酒店客群提供定制化服务，不做同质化的复制，只做个性化的定制，这也是酒店在探索多元化市场需求过程中的重要举措。

TUI BLUE的品牌特质有：

BLUE® Design ：现代化的设计理念与当地特色完美结合，做定制化的度假村。尊重当地的地貌、气候、文化以及业主的诉求，定制符合当地气质的、但具有现代设计和国际化的度假村。

BLUE® Taste ：度假村包括全日餐厅、本地特色餐厅、零点餐厅、外卖餐厅、家庭餐厅等五个类别的餐厅，在此，本地美食与国际美食的完美集合，客人选择性丰富。

BLUE® FIT：与相关的健身机构、疗养机构和疗愈机构合作，定制了线上、线下产品，供度假村的客人体验和选择。

BLUE® Connect ：除了预定餐厅、入住登记、信息交换等日常的功能外，通过The BLUE® App，客人能随时随刻全天候与工作人员进行互动，预定各种有趣的活动。

BLUE® Experiences ：TUI BLUE收集了全球180多个目的地的16000种不同的活动和娱乐，针对每个区域、每一个项目做小菜单的定制。这也是TUI BLUE最大的核心竞争力。

BLUE® Guides ：每一个度假村里都会聘用当地人做管家，为客人提供一对一的个性化服务，并开发独一无二的旅游路线和产品，让客人体验当地的文化特质。

优质的定制化服务不仅为消费者带来了良好的入住体验，同时也为酒店开拓了全新的市场空间，称得上是一种创新模式。

当然，定制服务与常规服务相比，对酒店的综合实力要求更高。这不仅体现在酒店内部管理上，更体现在酒店外部服务质量上。因此，要让定制化服务真正落地，并非易事。

三、自带流量成为加分项

TUI BLUE虽然没有会员体系，但专业的运营能力和营销能力使其成为一家自带流量的公司，每年有2700万的客户群体。这些都为酒店后续盈利提供了强大的客源保障。

旅游市场需求更加多元化

服务场景更加深化

与成熟市场相比，我国度假市场还有很大空间，度假产品在中国仍属于蓝海。

在所有细分市场中，亲子旅游则异军突起，成为后疫情时代拉动酒旅企业收入的利器，这一趋势已成为行业共识。

但国内亲子酒店市场仍处于发展早期，真正的亲子酒店度假产品亟待挖掘，尤其已经具备成熟运营模式的并不多。

而TUI BLUE集团则细分了for family板块，旗下的家庭亲子度假酒店是专门针对家庭化的度假人群来打造的。

与普通的度假酒店相比，TUI BLUE for family的优势在于：

1、就地取材定制运动场地：

TUI BLUE在亲子度假酒店中，并没有设置专门的水上乐园或游乐场，而是就地取材，定制运动场地。我们注重的是活动，而非一定要有一个特别符合运动比赛要求的场地。

这和TUI BLUE的品牌特质——所有的度假产品根据当地的气候、消费习惯和相关的规定，做个性化的定制，是吻合的。

2、贯穿于度假村的吉祥物：

作为品牌文化输出的重要一环，TUI BLUE选择了秉性善良，乐于助人的巴姆斯和活泼、友善、调皮、爱玩的T队长做吉祥物。

在每天的例行活动中、傍晚的娱乐活动中、泳池区域和零售店，家长和孩子们都能看到他们，在不同的场地会跟我们的孩子、家庭做互动。

3、私人定制的线上程序

通过The BLUE® App，客人可以进行定制线上程序。在TUI BLUE的任何一个度假村中，把自己的身体情况输入到这个程序里，客人就可以定制专属于自己的活动，并对自己的健康和运动状况进行跟进。

通过盘活国有资产

提升整个区域

相关数据显示，中国酒店市场存量物业/酒店升级改造占比已达55%。“存量酒店市场”并不是一个新名词。随着酒店行业供大于求问题日益突出，酒店行业逐步进入存量时代。

在国内，TUI BLUE更多的也是对已有资产进行运营盘活、存量改造，其中包括类似于景区或一些存量国资项目的资产。

案例分析：长春

长春水文化生态园是一个城市更新项目，其所在场地原本是一座具有80年历史的净水厂，可以追溯到日占时期，在经过转型和功能置换后，现如今已经成为一个文化和艺术社区。

为了打造一个城市休闲空间，长春的业主引进了TUI BLUE。选择TUI BLUE的原因，是因为我们的方案非常简洁，帮他们做了很多减法。

TUI BLUE的概念是在园区里做综合服务，而非仅仅对这家酒店进行管理。

在我们的规划方案中，合理利用了业主原本的空间：生态园里的游泳池，可以当成酒店游泳池；会议中心则可以改造成酒店的会议中心；其它的房间，则选取其中有特色的部分改造成酒吧、图书馆等等。

生态园原本是一个纯公益化的项目，对于业主来说没有任何收益，但经过了我们的改造，有效利用了现有资源的同时，产生了更多的附加效益。对于业主而言，TUI BLUE不仅解决了其痛点，还将度假村与艺术社区进行了融合，是一举两得的事情。

案例分析：湖州

另一个案例位于太湖景区内。其实这个存量物业，地段是可圈可点的，旁边即为五星级的酒店，山上也坐落着一家奢华酒店，但由于用地性质和政策的原因，业主无法进行售卖，因此已经闲置有五六年的时间。

这个存量物业用地性质是没有问题的，于是我们对其做了一个提升方案。

我们聚焦于部分产品做整体改造，把闲置产品作为一个公区，主打产品的定位则高于隔壁的五星级酒店和山上的奢华酒店，将这两个酒店的高端客人引入我们的酒店，在客源层次、定价水平上在区域内都起到了较好的补充作用，从而提升整个区域。

投资建议

一、可研报告至关重要

对于酒店投资人来说，在投测之前找专业的机构做一个非常科学的可研报告（可行性研究报告）至关重要。

无论是存量改造还是增量新建，投入成本都颇高，相对于这个如此大的投入而言，一个可研报告的成本是相对比较低的。

需要从未来市场导向方面，进行缜密的分析判断，为酒店的方向、可行性和投资回报做好最全面的预判和准备。

所以，从资产管理的角度，从可研报告中的市场可行性和现实可操作性两方面入手，来决策最佳的经营方案。

二、投资高端市场需谨慎

我国酒店业结构分散，整体市场为金字塔形结构（中高端占比32%），对于高端市场来说，现在并非是最好的投资机会。

高端酒店产品对物业选择有一定要求，在增量市场缩减的情况下很难找到匹配物业。相对而言，把过往的历史去掉，将存量物业进行经营和重新盘活，机会更多。

您认为在国内，奢华度假酒店板块还能投资吗？

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