多地上调新房商贷利率至3%，公积金贷款不该是众矢之的

火币交易所 2024年11月08日 11:25 25 Connor

文|唐凯兰

公积金贷款到底有没有用，此前就备受争议。买房时常用的公积金贷款加商贷的组合贷，有过几年的流行期，但在现时的利率背景下，其实用性与意义聊胜于无。

当公积金利率维持不变，并且强行让商贷利率与其挂钩，成为商贷调整利率的基准线时，批评就更多了。

近日，南京、苏州、扬州等江苏多地银行客户经理证实，新房贷款利率下限由2.95%上调至3.0%。同时，广州市民爆料，从11月7日起，广州执行房贷利率3.0%下限，此前广州首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。依据专家分析，这次上调的压力来自于商贷与公积金贷款利率“倒挂”，使新房商贷利率在2字头上未能站稳。

多地今年出台的诸多稳定房市的组合政策中，降低新房商贷利率算是金融工具之一。几个月来，像南京执行的2.95%的商贷利率，一直是房产中介在推介一手新房时的卖点。依照商贷100万元的额度来算，2.95%的利率每月还款4400多元，现在多0.05个百分点，增加的贷款压力可以忽略不计。

也就是说，这些地区上调商贷利率的动作，对贷款人影响不大，可它引发的争议又无可争议地指向公积金贷款利率，所以这么一调，就把压力给到了公积金管理部门那边。新房商贷利率是不是只能盯住公积金贷款利率，而不能有自主调整的权力，成为一个“老大难”的焦点问题。

可以预见的是，如果商贷和公积金利率长期倒挂，公积金贷款的吸引力不足，缴存将越来越少，资金池可能会面临流动性风险，制度可能破产。于是，争论从对公积金贷款利率的不满，延伸到公积金贷款是否有必要，又从公积金贷款的必要性，衍生出公积金存废的讨论。这就将单纯的利率问题，引向对职工福利的质疑。

公积金贷款利率高不高，是不是必须成为商贷利率的基准，都是可以讨论的。但在公积金贷款利率与商贷利率挂钩之外，应该划出一个界限来，那就是对公积金利率的讨论不应该动摇公积金的合法性。

公积金贷款是公积金的主要功能之一，但它不是公积金的全部价值。对个人而言，公积金的好处，还包括单位配缴、免缴个人所得税等。它是员工薪资的一部分，只是这部分钱不能自由取出。一旦将整个制度连根拔起，企业趁机减负，不把差额补给员工，就相当于变相降薪。所以，那种批评公积金贷款利率，进而否定公积金制度的声音，需要审慎对待才好，最好别让它引申出某种激进的政策狂想。

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商贷利率锚定公积金贷款利率，这是后者维持公积金增值的手段。毕竟公积金的管理成本也有，有数据显示，2023年全国公积金管理支出120亿左右。但如果要配合各地的楼市刺激政策和公众下调房贷的期望，公积金就不能继续当拦路虎——业内专家也表示，从目前资金池运转情况看，确实还有进一步下调的空间。

就算下调，公积金贷款的相对优势，都不如以前那么明显。跳出公积金利率与商贷利率的高低之争，要注意是，从刺激房市的一揽子政策角度，利率所起的作用不该被夸大。若要从谁支付政策成本的角度看，利率下调是让银行为房市输送活力；那么，可以思考的是，地方政府在搞活房市上是否有足够的诚意？比如要想撬动买房者的改善需求，过144平米征收的豪宅税是不是要考虑调整下呢？

贷款利率吸引了很多注意力，但要真论究竟该由谁承担激活购房需求，只怕不能只集中在公积金贷款上，也不该只把压力给到银行，政府能给人减多少负，恐怕更重要。