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这么多“地铁真空带”，广州东怎么选？

火币app官网下载 2022年08月08日 08:55 1015 Connor

最近，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》公示，到2035年，广州地铁规模将达53条，里程达2029公里。

规模之大，周期之长，似乎预示了广州未来的发展重点。

有人看到希望，有人看到画饼，但不管怎样，地铁作为城市最重要的出行方式，必然是有好过无，多好过少。

从官方放出的规划图可以看到，地铁线路的布局有明显的特征。

从线网密度来看，天河、越秀、荔湾、海珠、白云中心五区，地铁线路最为集中。

布局来看，以珠江两岸为横轴，前航道与后航道分别都有较大的地铁发展强度，这与广州打造珠江经济带有一定联系。

具体来看，荔湾集中在白鹅潭经济带，虽然这规划已经不新鲜，而且进度也比较让人堪忧，不过仍是荔湾最重要的发展高地。

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图片拍摄：地产少年

海珠凭借占据珠江前后航道的优势，江岸线将是地铁重点覆盖的地块，琶洲、中大创新谷将是重点。

天河则以珠江新城、金融城为重点，尤其金融城正在打造交通枢纽站，其通勤意义对于整个天河商务区都是比较深远的。

拍摄：地产少年

白云区以白云站和白云新城两大中心，汇聚了数条地铁线，是广州北部最重要的交通中心，甚至没有之一。

把地铁资源集中在中心区，预示着未来十五年时间内，中心区依然是重点发展高地，中心区价值将进一步固化。

在这样的情况下，中心价值越来越集中，没有地铁资源倾斜，外围区发展将更加难。

让人比较惊讶的是，广州东部似乎有不少地铁空白片区，不禁让人发出感叹：说好的广州东进呢？

黄埔与增城交界处——云埔板块，在地铁资源方面是比较让人失望的板块。

由于房地产发展比较早与成熟，这里汇聚了不少纯住宅大社区，例如中海誉城、万科金色梦想等。

从数据上看，云埔街道常住人口超20.86万人，但地铁并没有完全覆盖，有不少真空地带。

一方面，云埔有较多的工业区，通地铁对片区意义不算很大；另一方面，大型社区可以依靠公交或其他交通方式换乘地铁。

正因如此，在云埔规划地铁的优先值不算很高，但就是苦了居住在这几个大型社区的居民。

而老黄埔另一个热度较高的网红盘所在板块，也属于地铁真空地带，那就是茅岗路周边。

虽然茅岗路周边北面规划了28号线，南面已开通了5号线，但两条线路中间还有很广阔的真空地带。

要知道，这里有一个巨无霸旧改项目，未来需要承载大量居住人口，因此，设站点还是十分有必要的，具体只能等官方通知。

另一个值得一提的还有长岭居，长岭居一直的定位都是居住为主，但一直都没有地铁伸入其中，只有不痛不痒的有轨电车。

目前地铁21号长平站与规划23号线永和站，两个地铁站点刚好处于长岭路的一东一西，换言之，地铁出行需要依靠其他交通工具。

而规划中40号线会横穿长岭居，但肯定会有一定的时间周期，短期内兑现并不现实。

除此这几个板块之外，广州东还有不少地铁空白地带，这与广州东进的发展方向好像不太相符。

地铁是一座城市的风向标，它的密集程度决定了板块开发强度。

回到楼市，不少人买房都是跟着地铁走。其一，与居民最直接的关系是通勤，方便工作生活，大多数板块缺少地铁，居住属性会大打折扣。

其二，地铁建设与否在一定程度上决定了地段价值，也意味着地段潜力有多少，与价值提升空间密切相关。

以广州东部来看，置业优先值是比较明显的。

老黄埔无疑是被寄予厚望的，因为它是广州东地铁线网最为密集的板块。

地铁之外，需要结合规划。去年9月，黄埔临港经济区“十四五”规划发布，数字经济板块能吸引企业落地提高经济发展水平，也就是说底子不会差到哪里去。

休闲板块则是与文化、旅游、农业相关，追求诗和远方的；宜居板块，顾名思义承载居住功能，未来将会有大量住宅供应。

孰轻孰重，已经十分明显。

未来核心地段必然是数字经济板块，购房者需要更聚焦选盘。

其次可选科学城萝岗站周边，目前科学城新盘林立，价格不算太高，对于购房者来说是一个具备均衡性的选择。

从地铁建设进度来看，是兑现比较快的板块，加上产业、配套发展成熟，是一个性价比较高的选择之一。

再来看新塘，是东部地铁最为密集的地方之一，但受到地标烂尾的影响，枢纽中心的作用暂时还没显现出来。

板块的潜力取决于枢纽中心的价值何时能兑现，暂时来说不确定性比较明显。

还有一点让人比较担心的是，新塘房价相对负面，一直处于降价的风暴中，在选择上比较有难度。

总的来说，地铁线网可以反映出区域价值，但不是唯一判断标准。以广州东部为例，新塘虽然多线交汇，但并没有兑现该有的价值。

购房者在关注地铁的同时，还是关注其他客观因素，不能盲目追随地铁论。

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